Анонсы статей
Страхование финансовых рисков
Правила страхования неисполнения договорных обязательств в статье на сайте Straxovka.info
Автоматизация страхования
Процесс автоматизации российских страховых компаний стал развиваться по сценарию, которого IT-компании никак не ожидали. Точнее, развитие стало превращаться в застой...
|
|
Страхование рисков при сделках с недвижимостью
|
С развитием российского рынка недвижимости усложняется история объектов недвижимости. Большую часть нежилых строений и жилищного фонда составляют квартиры и здания, уже неоднократно менявшие собственника, а значит, увеличивается количество объектов недвижимости, имеющих правовые дефекты. Порой сам продавец такого объекта не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности. Любая сделка на рынке - это сложный комплекс коммерческих интересов и правовых вопросов, и каждое изменение законодательства приводит к возникновению дополнительных сложностей, появляются новые условия для расторжения сделок.
Среди причин расторжения сделки - нечеткое соблюдение законодательства при приватизации и акционировании предприятий, нарушение прав несовершеннолетних в ходе приватизации квартиры либо в процессе сделок с ней и несоблюдение правил наследования квартиры. Возможный исход покупки недвижимости на вторичном рынке - потеря и денег, и здания, поэтому гарантировать, что этого не произойдет, могут только девелоперские и риэлторские компании, дорожащие своей репутацией и серьезно относящиеся к вопросам соблюдения прав клиента.
Некоторые компании объявляют о том, что любой их клиент, приобретающий жилье на вторичном рынке, может получить «гарантийное обязательство». Так называется документ, устанавливающий полную финансовую ответственность компании за каждую проведенную сделку в размере стоимости объекта. По обязательствам этого документа клиент, имея такое «гарантийное обязательство», должен быть уверен в том, что он защищен. Указанный документ можно предъявить компании в случае недобросовестной работы риэлторской фирмы. Это вполне укладывается в систему добровольной сертификации риэлторских услуг и будет способствовать развитию более цивилизованных «правил игры» на рынке недвижимости. Однако такой шаг - акт доброй воли весьма немногих риэлторских компаний, работающих на столичном рынке недвижимости.
Наиболее эффективным способом снижения рисков в сделках с недвижимостью по-прежнему является страхование.
В соответствии с российским законодательством человек, совершающий любую операцию с недвижимостью, может воспользоваться двумя видами страхования: имущественным и титульным.
Имущественное
Сущность такого страхования состоит в том, что компания обязуется выплатить страхователю определенную договором плату при наступлении какого-либо из страховых случаев (рисков).
По договору могут быть застрахованы следующие имущественные интересы: пожар, взрыв газа, наезд транспортных средств, падение деревьев, летательных аппаратов, затопления (аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем), противоправные действия третьих лиц (разбой, вандализм, хулиганство).
Титульное
В отличие от имущественного страхования, которое в основном предлагается продавцу, титульное страхование больше ориентировано на покупателя недвижимости. Например, человек приобрел недвижимость. Однако из-за внезапно объявившихся наследников или вследствие того, что история квартиры связана с ранее совершенными недействительными сделками, он может потерять право собственности на свое «новое» имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости и призвано титульное страхование.
Титульное страхование - это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав приобретателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости. Хотя в России этот вид страхования появился не так давно, он достаточно эффективно защищает права собственности. Титульное страхование гораздо шире страхования права собственности, поскольку само слово «титул» переводится как право, а не право собственности, т.е. это может быть любое право, например, залога и т. п.
В настоящее время в законодательстве Российской Федерации не содержится таких понятий, как «страхование прав собственности» или «титульное страхование». В Условиях лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации (ныне недействующих) также не указывался этот вид страхования. Поэтому при создании правил страхования применялись нормы права об имущественном страховании, в результате чего сегодня в полученной компанией лицензии этот вид страхования называется так: «страхование потери имущества в результате утраты права собственности».
Что является объектом титульного страхования?
По договору титульного страхования страхуется титул владельца (собственника), кредитора и других заинтересованных лиц, имеющих отношение к возникновению и переходу прав на недвижимость. В России все отношения, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, регулируются Федеральным законом от 17 июня 1997 года «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В мировой практике используются две принципиально различные системы регистрации: регистрация сделок (актовая регистрация) и регистрация прав на недвижимое имущество (титульная регистрация). Титульная система регистрации распространена и хорошо развита в Западной Европе, Австралии, Канаде; актовая регистрация в США. В других странах (Латинской Америке, Азии, Африке, Восточной Европе, СНГ) государственная регистрация или вовсе отсутствует, или развивается по одной из этих двух схем.
При использовании титульной системы регистрации орган государственной регистрации тщательно изучает историю имущества и устанавливает законность приобретаемых прав. Государство отвечает за правильность записей, и по закону такая государственная регистрация прав на недвижимость полностью гарантирует их защиту самим государством.
В США принята система регистрации сделок (актовая система регистрации), при которой орган государственной регистрации не рассматривает существа сделки и не выносит суждения о юридической значимости приобретаемых прав, а лишь регистрирует сами документы, придавая им таким образом публичность, т.е. делая их известными и доступными для любого заинтересованного лица. Сама по себе регистрация не обеспечивает законности сделки, она лишь снижает значимость незарегистрированных документов по сравнению с зарегистрированными. Такая система регистрации не предоставляет собственникам гарантий их прав, т.к. чистота регистрируемых сделок не гарантируются государством. Поэтому система государственной регистрации логично дополняется институтом специализированных титульных страховых компаний, которые при совершении сделки с недвижимостью тщательно изучают условия ее проведения на предмет законности и отсутствия неучтенных прав других лиц. В случае заявления кем-либо обоснованных претензий на недвижимость после завершения соответствующей судебной процедуры страховая компания выплачивает страховое возмещение.
Законодательно введенная в России система регистрации предусматривает регистрацию не только сделок с недвижимым имуществом, но также и прав на него. Тем не менее государство не принимает на себя обязательств возмещать возможные убытки пострадавшим. Этим российская система регистрации прав похожа на американскую актовую систему регистрации сделок.
Зачастую возникает вопрос, гарантирует ли нотариальное заверение сделки ее надежность? Нотариальное удостоверение только отчасти решает проблему законности совершаемой сделки, поскольку согласно Основам законодательства Российской Федерации (далее - Основы) «О нотариате» при удостоверении сделки она проверяется на соответствие нормам закона. Кроме этого, нотариусы обязаны, в частности, проверять дееспособность граждан и права лиц на отчуждаемое имущество (предмет сделки).
Однако способ проведения проверки на дееспособность в Основах не установлен, вследствие чего нотариусы не обязаны запрашивать у судебных органов информацию о лишении или ограничении дееспособности гражданина и требовать документы, подтверждающие его дееспособность. Вместе с тем наличие доказательства дееспособности гражданина на момент нотариального удостоверения не является гарантией отсутствия состояния нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца на момент государственной регистрации прав, поскольку согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) моментом совершения сделки признается ее регистрация, а не подписание договора или его нотариальное удостоверение. Неспособность лица понимать значение своих действий или руководить ими является одной из причин признания сделки недействительной. Кроме того, если имущество продавалось множество раз, нотариусы не обязаны проверять права его бывших владельцев. Другими словами, нотариусы осуществляют контроль за законностью только последней сделки. Ни нотариус, ни риелтор не несут ответственности в случае лишения прав собственности, если их прямой вины в этом нет.
Таким образом, для обеспечения надежности сделки возникает необходимость в страховании самого права собственности. ГК РФ предусматривает многочисленные основания ничтожности или признания недействительной совершенной сделки, в том числе сделки с недвижимостью, т. е. налицо риск наступления нежелательного события. Страхованию подлежит законность приобретенных прав на недвижимость, однако сейчас за это не поручатся ни органы регистрации, ни риелторы, ни продавцы недвижимости.
Приобретенное в результате сделки с недвижимостью право собственности может быть оспорено в судебном порядке по многочисленным основаниям, обычно даже не зависящим от приобретателя недвижимости, и суд может признать право на недвижимое имущество принадлежащим не зарегистрированному государством собственнику, а другому лицу или лицам.
Титульное страхование способно защитить собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и прочих коллизий.
Титульное страхование предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также в случае неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности. Страховая компания принимает на себя риск лишения собственником своей недвижимости и берет всю полноту ответственности за последствия этого события. Срок исковой давности - 10 лет (ст. 181 ГК РФ).
Какова область применения страхования права собственности на недвижимое имущество (титульного страхования)?
Титульное страхование применяется при осуществлении сделок на вторичном рынке недвижимости, приобретении недвижимости на первичном рынке в результате выкупа у государства, приобретении инвестором прав на недвижимость в результате нового строительства или реконструкции, кредитовании на приобретение (строительство) недвижимости или под залог имеющейся у заемщика недвижимости.
Риск утраты права собственности на недвижимость достаточно велик. Например, по данным страховой компании «Стандарт-резерв», в Москве оспаривается 2,4 процента сделок с недвижимостью. Страховой случай происходит в 1,5 процента случаев.
Ответственность страховщика по этому виду страхования наступает после вступления в законную силу решения судебного органа, которое аннулирует результаты сделки купли-продажи. В случае если права собственности не удается отстоять, страховая компания несет обязанность выплатить страховое возмещение в размере страховой стоимости утраченного недвижимого имущества.
продолжение статьи >>
|
|
|
