Анонсы статей
Страхование финансовых рисков
Правила страхования неисполнения договорных обязательств в статье на сайте Straxovka.info
Автоматизация страхования
Процесс автоматизации российских страховых компаний стал развиваться по сценарию, которого IT-компании никак не ожидали. Точнее, развитие стало превращаться в застой...
|
|
Страхование рисков при сделках с недвижимостью
(продолжение статьи)
|
начало статьи <<
Каковы основания признания сделки недействительной?
Сделка признается недействительной в следующих случаях:
1) совершения недееспособным или ограниченным в дееспособности судом гражданином (статьи 171 и 176 ГК РФ);
2) совершения неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК РФ);
3) совершения лицом, имеющим недостаточные полномочия на совершение сделки (ст. 173 ГК РФ);
4) совершения лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
5) совершения лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, Угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (статьи 178-179 ГК РФ);
6) совершения сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них (ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации);
7) появления не указанных в договоре лиц, прописанных в квартире, или имеющих право собственности на нее (порядок проведения проверки прав на недвижимость (ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») не предусматривает обязанности сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц):
- неучтенных наследников по закону или завещанию. По закону - первой (дети, супруг и родители умершего) и второй (братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка) очередей. По завещанию:
- граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти;
- иждивенцы, престарелые и несовершеннолетние граждане;
- служащие в армии;
- находящиеся в тюрьме;
8) если квартира была приватизирована с нарушениями (основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по ст. 252 ГК РФ).
Чем отличается титульное страхование?
От других видов страхования титульное страхование отличается тем, что событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, уже имеется в истории имущества, т. е. произошло, но на момент заключения договора страхования не выявлено или в должной мере не оценено. Поэтому здесь первостепенное значение приобретает предстраховая экспертиза по оценке страхового риска, которая включает юридическую (правовую) экспертизу, получение дополнительных сведений о характере и мотивах совершаемой сделки с недвижимостью, сторонах сделки, а также комплексный анализ всей полученной информации с учетом вероятности наступления страхового случая, срока страхования и размера ответственности. В результате проведения экспертизы примерно в 40 процентах случаев обнаруживаются обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая. Примерно в 5 процентах случаев вероятность реализации страхового риска настолько велика, что страховая компания вынуждена отказаться от принятия риска на страхование.
В перечень действий, необходимых для проведения предстраховой экспертизы входят следующие:
· документальное подтверждение органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
· выдача справки, подтверждающей правомочия собственника;
· подтверждение подлинности правоустанавливающих документов собственника недвижимости;
· проверка нотариального заверения ранее совершенных с недвижимым имуществом сделок;
· проверка доверенностей, выданных физическому лицу юридическим лицом на право действовать от имени этого юридического лица;
· получение официальной информации о зарегистрированных по месту жительства, а также ранее прописанных на жилой площади лицах;
· идентификация личности и установление подлинности паспорта, установление фактов утери и восстановления паспорта;
· проверка дееспособности лица по сведениям из психоневрологического и наркологического диспансеров;
· установление местонахождения интересующих лиц и выяснение у них обстоятельств, имеющих отношение к истории объекта недвижимости;
· проверка документов сделок с недвижимостью, а также документов, на которые имеются ссылки, в различных инстанциях.
Каковы перспективы развития титульного страхования?
По мнению автора, развитие страхования права собственности и ипотечного страхования в России тормозят следующие аспекты:
· налоговый: для получения ипотечного кредита необходимо показать легальный и достаточно большой источник дохода, что пока для большинства российских налогоплательщиков представляется достаточно проблематичным;
· судебный: следуя российскому законодательству в случае невозврата кредита банку придется потратить много сил и времени, чтобы выселить заемщика из неоплаченной квартиры;
· неразвитость информационной страховой базы: отсутствие отечественной статистики по указанным рискам. В итоге в России тарифы на титульное страхование значительно превышают зарубежные и могут понизиться только при увеличении числа страхователей. А страхователей может стать больше только в двух случаях: резкое снижение тарифов или развитие программ титульного страхования риелторскими фирмами. По мнению экспертов, именно второй вариант является не только более предпочтительным, но и вполне реализуемым.
Услуги по страхованию рисков являются востребованными на рынке строительства и продажи недвижимости. Особенно важно страхование финансового риска при инвестиционной деятельности в строительстве. Речь идет о страховании сделок с недвижимым имуществом на первичном рынке. Несомненно, приобретение квартиры в доме-новостройке по договору инвестирования (долевого строительства) имеет некоторые преимущества:
· застройщик предоставляет возможность оплатить взносы за квартиру в рассрочку;
· стоимость жилья на этапе строительства всегда ниже, чем после его завершения;
· гарантия юридической «чистоты» прав собственности.
Однако есть и недостатки. Довольно часто граждане и организации, инвестирующие деньги в строительство жилья, сталкиваются с просрочкой даты исполнения продавцами своих обязательств (сдача дома, оформление в собственность). Причины этого могут быть разными.
Например, на месте строительства жилого дома расположены частные гаражи, возведенные с соблюдением всех необходимых требований. Застройщик обращается в суд с иском против владельца гаража. Судебная волокита затягивает процесс возведения дома. Другой пример. Дом строится уже в течение нескольких лет. Строительство практически завершено, но из-за частой смены инвесторов необходимые объемы финансирования не обеспечиваются. В результате процесс возведения жилья затягивается. Кроме того, известны случаи, когда солидные и известные фирмы-застройщики замораживают строительство объекта и прекращают его финансирование с целью быстрого завершения более дорогого и, соответственно, более выгодного для них объекта.
Итак. Что можно застраховать (предмет страхования) - сумму инвестиций в строительство.
Что страхуется (объект страхования) - имущественные интересы страхователя (гражданина или организации), связанные с риском неисполнения контрагентом - должником страхователя (юридическим лицом, которому переданы инвестированные средства) - обязательств по договору или невозвращения денежных средств, внесенных страхователем за строящееся жилье, в случае неполучения его в собственность.
От чего страхуется (страховые риски) - невыполнение контрагентом финансовых обязательств перед страхователем по возврату денежных средств, уплаченных последним в установленные контрактом сроки, в случае расторжения инвестиционного договора страхователем по следующим причинам:
· перенос контрагентом установленного контрактом срока ввода жилого дома в эксплуатацию более чем на шесть месяцев;
· необеспечение контрагентом оформления прав собственности страхователя на квартиру в течение шести месяцев с момента даты подписания акта Государственной комиссией о приеме жилого дома в эксплуатацию.
Объем страхового покрытия (страховая сумма) устанавливается в пределах суммы инвестиций.
Плата за страхование (страховая премия) - сумма страховой премии зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования и формы инвестиционного договора (договора долевого строительства). Базовый тариф составляет 1,50-4,50 процента от страховой суммы.
Условия страхования могут предусматривать предоставление юридической помощи в период действия договора страхования.
|
|
|
